zakup mieszkania od komornika krok po kroku

Aktualne informacje na temat nadchodzących przetargów komorniczych w Warszawie znaleźć można w Internecie. W tym celu powstała strona licytacje.komornik.pl, prowadzona przez Krajową Radę Komorniczą. Pojawiają się na niej obwieszczenia dotyczące zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, które wkrótce zostaną oddane do licytacji. Czy zakup mieszkania z licytacji komorniczej jest opłacalny? Wiele osób zadaje sobie pytanie, jakie ew. zagrożenia i niebezpieczeństwa wiążą się z takim zakupem, jak przebiega krok po kroku licytacja, czy jest to na pewno opłacalna inwestycja. Poniżej postaramy się wyjaśnić, czym jest aukcja komornicza i rozwiać największe W tym filmie poruszam tematy:1. Decyzja o zakupie nieruchomości2. Jak sprawdzić Twoją zdolność kredytową3. Znaleźć nieruchomość którą chcesz kupić4. Podpisać Zakup własnego mieszkania to jedna z najpoważniejszych życiowych decyzji. Jeśli zdecydowaliśmy się na kupno nowego lokalu, szybko zauważymy, że wybór jest szeroki, a konkurencja zacięta. Zakup mieszkania na rynku wtórnym. Kupno mieszkania na rynku wtórnym ma wiele zalet, ale też niesie ze sobą pewne ryzyka. Aby je zminimalizować i odpowiednio przygotować się do zawarcia transakcji warto przede wszystkim bardzo szczegółowo przyjrzeć się ofercie dostępnych mieszkań, a następnie, jeszcze przed podjęciem decyzji o Mein Mann Flirtet Ständig Mit Anderen Frauen. Wysokie ceny sprawiają nieruchomości, że wiele osób poszukuje alternatywnych możliwości ich zakupu. Takim sposobem może okazać się nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej. Jakie są zalety i wady takiego rozwiązania. Jakie jest nasze podejście do licytacji komorniczych z czysto ludzkiego puntu widzenia? O tym w dzisiejszym wpisie blogowym. Mieszkania z licytacji komorniczej – najważniejsze informacje Jeżeli dłużnik nie reguluje zobowiązań, które wynikają z prawomocnego wyroku sądu lub innego tytułu wykonawczego, to na wniosek wierzyciela komornik może wystawić jego mieszkanie na sprzedaż. Jego zbycie odbywa się w drodze publicznej licytacji. Ceną wywoławczą, stanowi 3/4 wartości jego oszacowania. Jeśli komornikowi nie uda się sprzedać nieruchomości podczas pierwszej licytacji to może wystawić ją ponownie za 2/3 wartości. Warunkiem przystąpienia do licytacji jest wpłacenie wadium w wysokości 10% ceny wywoławczej. Jeśli osoba wpłacająca wadium wygra licytację to wadium zaliczane jest na poczet ceny nabycia nieruchomości, zaś jeśli nie uda mu się wygrać to podlega zwrotowi. Przed wszczęciem licytacji komornik ma obowiązek zmieszczenia stosownego ogłoszenia. Najczęściej dokonuje tego na swojej stronie internetowej lub na tablicy w gmachu sądu. Informacje o licytacjach można także znaleźć na stronie Krajowej Izby Komorniczej oraz na specjalistycznych portalach. Ogłoszenie powinno zawierać podstawowe informacje o nieruchomości, w tym określać wartość jej oszacowania, cenę wywoławcza, wysokość wadium oraz czas i miejsce przeprowadzenia licytacji. Warto mieć na uwadze, że licytacje mogą odbywać się także w formie elektronicznej na specjalnie dedykowanej do tego platformie, która jest prowadzona przez Krajową Radę Komorniczą. Zakup nieruchomości na licytacji komorniczej – na co trzeba uważać? Zasadą jest, że nieruchomość na licytacji komorniczej nabywana jest bez obciążeń na rzecz osób trzecich. Wyjątek dotyczy tylko prawa dożywocia. Przed przystąpieniem do licytacji warto jest zatem sprawdzić, czy mieszkanie nie jest obciążone takim prawem. Trzeba mieć na uwadze, że takie prawo osoby trzeciej wcale nie musi zostać ujawnione w księdze wieczystej. Konieczne jest zatem ustalenie tego na podstawie innych dokumentów. Przystępując do licytacji trzeba mieć na uwadze bardzo krótki termin na uiszczenie całości ceny. Wynosi on zaledwie dwa tygodnie od doręczenia nabywcy postanowienia sądu o tzw. przybiciu. Wyklucza to więc w zasadzie możliwość zakupu takiej nieruchomości na kredyt, ponieważ trudno jest zakładać, żeby udało się zamknąć całą procedurę kredytową tylko w ciągu dwóch tygodni. Czy warto nabyć mieszkanie na licytacji komorniczej? Nabycie mieszkania na licytacji komorniczej może być postrzegane jako szansa na nabycie tańszego mieszkania. Trzeba mieć jednak na uwadze, że rzadko kiedy istnieje możliwość jego zakupu za cenę wywoławczą, ponieważ w licytacji bierze zazwyczaj udział wielu uczestników. Ostateczna cena nie musi zatem znacząco odbiegać od rynkowej. Nabycie mieszkania od komornika może rodzić opory moralne. Niepłacenie długów nie jest zachowaniem godnym pochwały, zaś sam wierzyciel może być nawet w gorszej sytuacji od swojego dłużnika i tak naprawdę sam bronić się przed niewypłacalnością. Niemniej kupując mieszkanie w taki właśnie sposób pozbawiamy kogoś dachu nad głową. Dlatego, jako warszawskie biuro nieruchomości, zdecydowanie wolimy być po stronie dłużnika. Sprzedaż jego mieszkania przez komornika jest bowiem bardzo mało korzystna. Także z punktu widzenia kosztów postępowania egzekucyjnego, które potrafią osiągnąć nawet kilkanaście procent wartości mieszkania. Niejednokrotnie więc, jako warszawska agencja nieruchomości, pomagaliśmy w sprzedaży zadłużonych mieszkań, zanim jeszcze komornik zdążył przeprowadzić całą procedurę egzekucyjną. Niedawno uratowaliśmy w ten sposób od licytacji przez komornika 2-pokojowe mieszkanie na warszawskiej Woli. Doprowadzenie do korzystnego rozporządzenia majątkiem przez dłużnika jest dla nas zawsze źródłem wielkiej satysfakcji. Aukcje komornicze budzą coraz większe zainteresowanie. Choć nadal nie brak związanych z nimi uprzedzeń, mitów i przekłamań. Faktem niezbitym pozostaje jednak to, że w pierwszej turze licytacji można kupić mieszkanie, samochód a nawet komputer czy kawał pola za 3/4 ceny oszacowanej przez biegłego, czyli mimo atrakcyjnej ceny i tak rzadko udaje się sprzedać nieruchomości czy ruchomości dłużnika za pierwszym razem. Zainteresowani kupnem liczą na brak chętnych w pierwszym terminie i ruch zaczyna się na drugiej licytacji, kiedy cena wywoławcza spada do 2/3 oszacowanej wartości. Takiego zysku nie da żadna Ostatnio, przynajmniej w moim rewirze jest znacznie więcej chętnych na grunty niż mieszkania czy domy - mówi Rafał Łuszczek, szef Izby Komorniczej w Katowicach. Czy to ogólny trend nie wiadomo, bo nikt nie prowadzi statystyk zbiorczych a tylko w naszym województwie działa prawie 130 komorników, których po kolei trzeba by zapytać. Projekty domów nowoczesnych często uwzględniają zastosowanie rozwiązań ekologicznych w która wygra licytację, ma zazwyczaj dwa tygodnie od uprawomocnienia się licytacji na wpłatę reszty kwoty, ale może wnioskować o wydłużenie tego czasu o kolejne 14 dni. Pozostałym uczestnikom rękojmia jest zwracana - tak stanowią przepisy. Okazuje się, że niektóre banki mają już specjalne linie kredytowe dla klientów, którzy chcą w tak ekspresowym tempie kupić nieruchomość. Odpada bowiem nawet jej wycena co jest konieczne przy kredytowaniu, bo robi to z urzędu biegły. No i zakup jest poniżej wartości, co daje gwarancję zysku dla banku nawet gdyby nowy właściciel zapomniał o ciążącym na nim Kaczmarek z Katowic szuka mieszkania dla córki, ale jak twierdzi, od komornika by nie kupiła. - Dla mnie to żerowanie na nieszczęściu innych ludzi - mówi stanowczo i zamyka się, że nieszczęściem może być też zakup mieszkania dla nowego właściciela. Iwona Ż. od 2009 r. nie może się wprowadzić do swojego mieszkania, bo rodzina skutecznie torpeduje w sądzie sprawę o przekazanie prawa do lokalu, wykorzystując wszystkie niedoskonałości można kupićKomornik licytuje ruchomości (samochody, telewizory, obrazy, komputery) i nieruchomości, czyli mieszkania, lokale użytkowe, sklepy i działki budowlane. Każdy przedmiot licytacji można najpierw zajmuje tylko auta w pełni opłacone przez dłużników. Wzięte w leasing lub kupione na raty go nie interesują. Aukcje dotyczące nieruchomości odbywają się w sądzie, a ruchomości licytuje komornik samodzielnie, w wyznaczonym przez siebie mieszkania krok po krokuZgodnie z art. 955 kpc. komornik ma obowiązek ogłosić licytację w "poczytnym dzienniku w danej miejscowości". Ponadto: w budynku sądu, lokalu organu gminy i tam należy szukać informacji o wystawionych do licytacji przystąpieniem do licytacji nieruchomości trzeba zapłacić wadium (jedną dziesiątą kwoty, na jaką biegły ją wycenił). Osobom, które nieruchomości nie wylicytują, wadium jest najwyższa cena uzyskana przez tzw. przybicie potwierdzone postanowieniem wydawanym przez sąd. Po jego uprawomocnieniu sąd wzywa licytanta, by w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania wpłacił cenę nabycia, pomniejszoną o uiszczone wcześniej wadium. Termin wpłaty można wydłużyć maksymalnie do miesiąca. Jeśli wygrywający licytację nie zapłaci w terminie, to wadium kwota, jaką zapłacimy za dane mieszkanie czy dom, podczas pierwszej licytacji wynosi 3/4 sumy oszacowania (taka jest cena wywoławcza). Jeśli nie uda się nieruchomości sprzedać, może być ogłoszona druga licytacja. Podczas niej cena wywołania jest obniżana do 2/3 sumy poprzedni właściciel był zadłużony i na nieruchomości ustanowiono hipoteki, to nowy nabywca nie będzie miał problemu z ich wykreśleniem. Mieszkanie czy dom są kupowane od komornika bez obciążeń. Aby eksmitować z mieszkania dotychczasowego lokatora (jeśli mieszkanie nie jest puste) trzeba uzyskać oddzielnie wyrok w tej sprawie i skutecznie wyprowadzić lokatora do lokalu zastępczego lub socjalnego, o ile takie jest postanowienie byłbyś gotów kupić samochód lub mieszkanie na licytacji?Polecane ofertyMateriały promocyjne partnera Zakup mieszkania z licytacji komorniczej może okazać się świetną inwestycją, ale czy na pewno? Czy jest jakieś ryzyko w zakupie takiego lokalu już od nabywcy w ramach licytacji komorniczej? Możemy sobie bardziej zaszkodzić niż zyskać. Pytanie od czytelnika Chcę kupić mieszkanie od osoby ktundefinedra nabyła to mieszkanie na przetargu komorniczych. Mieszkanie było zadłużone przez poprzednią właścicielkę, a dostała je jako darowizna. Kancelaria notarialna zwrundefinedciła uwagę, że nie wiemy co było napisane na tej darowiznie czy np. nie było napisane że osoba obdarowywana tą panią nie miała wpisane o służebności. Czy warto kupić to mieszkanie czy mogę mieć kłopoty przy założeniu księgi wieczystej? Czym są licytacje komornicze? Licytacje komornicze cieszą się sporym zainteresowaniem, głundefinedwnie dlatego, że na mocy obowiązujących przepisundefinedw, podczas pierwszej licytacji, komornik może zaoferować mieszkanie komornicze w cenie, ktundefinedra nie jest niższa niż 75% jego wartości. W sytuacji, kiedy nie zostanie sprzedane od razu, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie 2/3 wartości nieruchomości. Zgodnie z prawem, jest to minimalna wartość za jaką sprzedaż komornicza może się zakończyć. Informacje o licytacjach Informacje o licytacjach komorniczych możemy znaleźć zarundefinedwno w lokalnej prawie jak i Internecie, ale rundefinedwnież w budynkach sądundefinedw czy gmin. Na stronie można dokonywać wyboru na podstawie kategorii i sortować aukcje komornicze, ktundefinedre nas interesują, zarundefinedwno co do miasta jak i szczegundefinedłowych nieruchomości. Osoby zainteresowane mieszakami wystawionymi na publiczną licytację mogą znaleźć informacje na ich temat na tablicy ogłoszeń w sądzie czy urzędzie gminy. Dodatkowo komornik ogłasza planowaną licytację w dzienniku poczytnym w danej miejscowości, a niektundefinedre wydawnictwa umieszczają informacje w wydawanych regionalnych tygodnikach tematycznych. Bardzo dobrym sposobem jest skorzystanie z portalu internetowego . Kazdy komornik ma obowiązek tam zamieszczać ogłoszenia. Portal ten daje dostęp do obwieszczeń o wszystkich planowanych przez komornikundefinedw sądowych licytacjach nieruchomości na terenie całego kraju. Co najważniejsze, jest on bezpiecznym źrundefineddłem informacji, ponieważ wszystkie umieszczane tam ogłoszenia są autentyczne. Wszystko na temat kupna mieszkania z licytacji komirniczej przeczytasz w tym miejscu. Co zrobić jeśli oferta komornika nas zainteresuje? Jeśli natrafimy na lokal, ktundefinedry nas zainteresuje wundefinedwczas najlepiej skontaktować się z kancelarią komorniczą, właściwą dla tej nieruchomości. Tam możemy uzyskać wszystkie konieczne informację oraz zadać szczegundefinedłowe pytania. Możemy rundefinedwnież poprosić komornika o odpis protokołu oszacowania nieruchomości, raport biegłego sądowego, a także wypis z rejestru gruntundefinedw, albo udać się do sądu rejonowego, w ktundefinedrym dokumenty te rundefinedwnież powinny się znajdować. Co istotne, komornik wyznacza rundefinedwnież dni i godziny, w ktundefinedrych to lokal możemy obejrzeć. Analizując dokumenty dotyczące lokalu przede wszystkim musimy zwrundefinedcić uwagę kto ma uprawnienia do zamieszkiwania w danej nieruchomości, albowiem zgodnie z art. 1000 ustawy z dnia 17 listopada Kodeks postępowania cywilnego z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości będącej przedmiotem licytacji komorniczej, wygasają. W miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Ktundefinedre prawa pozostają w mocy? Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia: prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy; (uchylony) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia; służebność przesyłu. W tym miejscu znajdziesz wszystko na temat służebności drogi koniecznej. Pozostają rundefinedwnież w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nie ujawnione w ten sposundefinedb, lecz zgłoszone najpundefinedźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia. Co nie przechodzi? Powyższego nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spundefinedłdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego. Dalsza analiza tego przepisu, wskazuje jednak, że od tej zasady istnieją wyjątki, i tak z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nie wygasają prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, np. hipoteka przymusowa ustanowiona z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o podziale sumy, czy służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli i innego urządzenia. Jak wskazuje w wyroku Sąd Najwyższy z 15 czerwca 2007 r. sygn. akt II CSK 97/07 pod pojęciem undefinedwszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości przyjmuje się ograniczone prawa rzeczowe (np. użytkowanie, służebność) oraz prawa i roszczenia osobisteundefined. Kiedy służebność mieszkania i prawo dożywocia pozostają w mocy? Służebność mieszkania oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy w przypadku, (nawet pomimo uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu nieruchomości przez sąd), jeżeli prawo służebności mieszkania oraz prawo dożywotnika, zostały ujawnione w treści księgi wieczystej, albo w sytuacji gdy dokumenty ustanawiające prawo służebności mieszkania, jak rundefinedwnież prawo dożywotnika, zostały złożone do zbioru dokumentundefinedw księgi wieczystej, jednakże pod warunkiem, że zgłoszenie tych praw nastąpiło najpundefinedźniej na trzy dni przed terminem licytacji. Służebność mieszkania, jak rundefinedwnież prawo dożywotnika pozostaną w mocy, jeśli zostaną spełnione opisane powyżej warunki oraz gdy prawo to będzie miało pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami ustanowionymi na nieruchomości. W tym miejscu przeczytasz czym jest umowa dożywocia. Natomiast tutaj jak wykreślić prawo dożywocia z księgi wieczystej. Jakie jest ryzyko przy zakupie mieszkań z licytacji? Decydując się na mieszkanie z licytacji komorniczej musimy liczyć się więc z tym, że lokal obciążony może być prawem służebności czy dożywocia. Co więcej, niejednokrotnie stan takich mieszkań rundefinedwnież może budzić wątpliwości. Ponadto, problemem może okazać się zdobycie finansowania na zakup nieruchomości, ponieważ prawo nakazuje wniesienie całej kwoty za wylicytowane mieszkania w ciągu dwundefinedch tygodni od zakończenia licytacji. Aby nie wpaść w pułapkę i nie przysporzyć sobie problemundefinedw, konieczna jest wnikliwa analiza dokumentundefinedw mieszkania i przygotowanie się licytacji. Ponadto, warto szczegundefinedłowo przeanalizować księgę wieczystą oraz zapoznać się ze stanem nieruchomości. Jawność ksiąg wieczystych, domniemanie i rękojmia wiary Zgodnie z art. 2 ustawy księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisundefinedw w księdze wieczystej ani wnioskundefinedw, o ktundefinedrych uczyniono w niej wzmiankę. Ustawa wprowadza bardzo istotne dla obrotu nieruchomościami domniemanie, polegające na tym że: prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje. Ponadto w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Więcej informacji o tym, jak należy czytać księgę wieczystą znajdziesz w tym miejscu. Zakup mieszkania bez księgi wieczystej Mieszkanie na licytacji zakupiła inna osoba. Teraz - jak wynika z pytania czytelnika - zamierza je kupić i założyć księgę wieczystą. Być może to wymundefinedg banku. Jak to zrobić możliwie bezpiecznie? Ustawodawca wprowadził możliwość zakładania ksiąg wieczystych dla spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu, aby umożliwić wpis hipoteki w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla takiego lokalu. Jednakze założenie księgi wieczystej dla spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest dobrowolne. Doskonale widać to na rynku nieruchomości, że żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego kredytobiorcy bez odpowiedniego zabezpieczenia tego kredytu. Najczęściej spotykanym (i najbezpieczniejszym dla bankundefinedw) pozostaje zabezpieczenie kredytu hipotecznego poprzez ustanowienie hipoteki na danej nieruchomości oraz wpisanie jej do działu IV księgi wieczystej takiej nieruchomości. I tu pierwsze cenna wskazundefinedwka. Mając na uwadze powyższe należy domniemywać, że skoro dla mieszkania nie została założona księga wieczysta, to na 99% nie jest ona obciążona kredytem hipotecznym. Doświadczenie zna takie sytuacje, że w wyniku błędu systemu lub ludzkiego bank nie zabezpieczył zobowiązania hipoteką, ale są to bardzo rzadkie przypadki. [Sprawdź rundefinedwnież] Wycena mieszkania - jak to zrobić prawidłowo? Mieszkanie bez księgi wieczystej. Stan zadłużenia Nabywca chcąc zapewnić sobie jak największe bezpieczeństwo takie transakcji powinien zażądać od sprzedawcy rundefinedwnież dokumenty pokazujace sytuację finansową takiego lokalu mieszkalnego, a w szczegundefinedlności: zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami w spundefinedłdzielni mieszkaniowej, zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami podatkowymi, zaświadczenie o niezaleganiu wobec i ZUS. Dobrzej jest pamiętać, że każdy nabywca może w pierwszej kolejności zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży, w ktundefinedrej to warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej będzie założenie dla danego spundefinedłdzielczego własnościowego prawa do lokalu księgi wieczystej. Zawarcie umowy przyrzeczonej następuje wundefinedwczas po założeniu księgi wieczystej dla takiego lokalu i uzyskaniu prawomocnych wpisundefinedw w poszczegundefinedlnych działach takiej księgi wieczystej. W tym miejscu znajdziesz wzory rundefinedżnych umundefinedw przedstwstępnych zakupu nieruchomości wraz z ich omundefinedwieniem. Dodatkowe zaświadczenie jako zabezpieczenie dla kupującego Nabywca może takze zażądać od sprzedającego zaświadczenia, ktundefinedre posłuży do założenia księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego. W takim zaświadczeniu powinna znaleźć się informacja o: właścicielu lokalu mieszkalnego, danych adresowych lokalu mieszkalnego, nieruchomości, na ktundefinedrej znajduje się dany lokal mieszkalny tj. działkę gruntu wraz ze wskazaniem numeru i obrębu ewidencyjnego, planie lokalu mieszkalnego, ktundefinedry obejmować musi metraż, ilość pokoi, kuchni, łazience informacja o miejscu postojowym itd., albowiem wszystkie te informacje są niezbędne do założenia księgi wieczystej tym, że dla lokalu mieszkalnego nie była dotychczas zakładana księga wieczysta, że brak jest przeciwwskazań do jej założenia, niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi. Należy pamiętać rundefinedwnież o tym, że w zaświadczeniu musi zostać wyraźne zaznaczony cel jego złożenia. W tym wypadku przeznaczeniem takie zaświadczenia jest założenie księgi wieczystej. Zaświadczenie powinno zostać podpisane przez co najmniej dwundefinedch członkundefinedw zarządu spundefinedłdzielni mieszkaniowej z wyjątkiem sytuacji, gdzie reprezentantem takiej spundefinedłdzielni jest tylko jedna osoba. Ryzyko przy zakupie mieszkania bez księgi wieczystej. Jest się czego bać? Czy istnieje ryzyko zakupu mieszkania bez księgi wieczystej? Na pewno jekieś istnieje. Zakup mieszkania bez założonej księgi wieczystej wiąże się z ryzykiem dotyczącym najważniejszego z praw - własności, a także nie posiadać prawa do lokalu. Osoba sprzedająca może nie być w rzeczywistości właścicielem takiego lokalu lub nie być uprawnionym do spundefinedłdzielczego prawa do lokalu. Jednakże zażądanie dokumentundefinedw, o ktundefinedrych mowa powyżej, oraz zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży obarczonej warunkiem założenia księgi wieczystej dla takiego mieszkania zdecydowanie zmniejsza ryzyko takiej transakcji. Każdy nabywca pamiętać musi, że zakup mieszkania bez księgi wieczystej to brak tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. ____ Jeżeli masz pytanie związane z nieruchomościami napisz do nas na redakcja@ , a my postaramy się zgłębić temat i odpowiedzieć w formie artykułu. Coraz częściej spotykam się z osobami, które są zainteresowane kupnem nieruchomości z licytacji komorniczej. Wynika to z wielu powodów, najczęściej są to pobudki dotyczące inwestowania w nieruchomości. W dzisiejszym artykule podpowiem Wam czy warto zainteresować taką ofertą zakupu. Dowiecie się jak ominąć wszystkie skomplikowane procedury i ewentualne pułapki, które czyhają na przyszłych nabywców. Podpowiem również, co trzeba poddać szczególne analizie, aby Wasze potencjalne zyski zminimalizowały ryzyko czym polega licytacja komornicza?gdzie szukać informacji o licytacjach?na co zwrócić szczególną uwagę?co to jest wadium?kredyt na mieszkanie z licytacjijak wygląda proces licytacji komorniczejCo to jest licytacja komornicza?Na pewno często zastanawialiście z jakiego powodu nieruchomości trafiają na licytację komorniczą. Już odpowiadam: są to takie lokale, mieszkania, ale także domy, których właściciele nie regulowali swoich zobowiązań, bardzo często nie spłacali w terminie rat kredytu hipotecznego. Kolejnym powodem wystawienia nieruchomości na licytację może być również ogłoszenie np. bankructwa przedsiębiorcy lub jego niespłacone weksle. Bardzo rzadko na licytację trafiają nieruchomości, które mają kilku współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie dojść do porozumienia co do sposobu podziału, wtedy sprzedaż egzekucyjna przez sąd, stanowi jedyne możliwe rozwiązanie. Z podobną sytuacją, dotyczącą interwencji sądu, możemy spotkać się, gdy zapada wyrok rozwodowy, a mieszkanie należało do obojga małżonków. Jeśli rozwodnicy nie są w stanie dojść do konsensusu co do podziału mieszkania, to właśnie sąd orzeka o jego sprzedaży na licytacji i o podziale uzyskanej sumy pomiędzy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? W tym miejscu warto nadmienić, że na licytację nie trafiają tylko i wyłącznie stare, zaniedbane lokale. Czasami są to perełki, naprawdę godne uwagi. Licytacja komornicza to często szansa na nabycie nieruchomości w wyjątkowo korzystnej cenie. Nic więc dziwnego, że tym rozwiązaniem interesuje się coraz więcej osób. Gdzie więc szukać informacji o licytacjach, tak, aby nie przegapić ciekawych ofert? Należy pamiętać, że w licytacji każdy z nas może wziąć udział. Aby licytacja mieszkania mogła się odbyć, komornik musi dokonać obwieszczenia o licytacji nieruchomości na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem. Gdzie zazwyczaj zamieszcza te informacje? Najczęściej są to niżej wymienione miejsca:Sąd rejonowy właściwy dla położenia wystawianej na licytację nieruchomości,Urząd miasta lub gminy,Lokalna prasa,Strona internetowa kancelarii komorniczej,Internetowy serwis Krajowej Rady warto więc przystąpić do licytacji komorniczej? W myśli zasady: “ Kto nie ryzykuje nie pije szampana”, wielu z nas powie, że tak. Biorąc tu pod uwagę przede wszystkim atrakcyjność oferty. Pamiętajmy, że cena wywoławcza nieruchomości wynosi trzy czwarte wartości szacunkowej. Ja jednak uważam, że takie transakcje są tylko udane pod pewnymi warunkami, o których piszę mieszkania z licytacji komorniczej krok po kroku Uważam, że przede wszystkim powinieneś uważnie przeczytać obwieszczenie komornicze. Znajdziesz tam informacje dotyczące lokalizacji nieruchomości i jej charakteru. Wartość nieruchomości (tzw. sumę oszacowania – z mojego doświadczenia wynika, że często jest ona nieaktualna. Dlatego sprawdź ją, porównaj z bieżącymi cenami rynkowymi podobnych nieruchomości w okolicy).W tym obwieszczeniu znajduje się również cena wywołania- pamiętaj zawsze niższa niż suma oszacowania. Jest także wadium – czyli suma, którą musisz wpłacić, aby przystąpić do licytacji. Miejsce i termin licytacji, a także pozostałe warunki wzięcia udziału w licytacji – czyli: zapis, że nie może w niej uczestniczyć najbliższa rodzina dłużnika, którego majątek jest licytowany, cudzoziemcy bez zezwoleń, a także sam komornik i inne osoby występujące na licytacji w charakterze urzędowym. Licytacja zabroniona jest również dla osób, które wygrały poprzednią licytację dotyczącą tej nieruchomości, ale nie wpłaciły kwoty, którą wylicytowały. Jak widzisz zakup mieszkania z licytacji komorniczej może okazać się sporym dodatkowych warunkówPamiętaj! Przez dwa tygodnie przed licytacją masz możliwość w wyznaczonych przez komornika dniach i godzinach osobiście przyjść do mieszkania i je obejrzeć. Oczywiście nie zawsze jest to łatwe i proste, ale nie poddawaj się. Musisz wiedzieć, że dotychczasowi lokatorzy praktycznie nigdy nie są gotowi na zaistniałą sytuację. Jednak dla Ciebie, ta wizyta to szansa zapytania ich o kwestie, które są bardzo istotne dla każdego nabywcy mieszkania z licytacji komorniczej: Na przykład: Czy będą mieli gdzie się wyprowadzić? Albo czy gmina już zapewniła im lokal zastępczy?Powinieneś zbadać stan prawny nieruchomości. Aby dowiedzieć się na czym to polega zajrzyj do innego naszego wpisu księga wieczysta a kredyt hipoteczny. Dzięki nim dowiesz się się czy nieruchomość nie jest obciążona np. prawem najmu bądź dożywocia. Uwierz mi są to dla Ciebie niezwykle ważne informacje. Nie bój się zadawać pytań! Tylko wtedy upewnisz się, czy warto interesować się licytacją. Masz prawo zobaczyć: wypis rejestru gruntów, zdjęcia lokalu, akta postępowania egzekucyjnego, odpis protokołu oszacowania nieruchomości. To twoje prawo, korzystaj z niego. To ważne: Komornikowi zależy na sprzedaży mieszkania, a Tobie na jego muszę wpłacić wadium zanim przystąpię do licytacji?Tak, jest to warunek konieczny. Wadium – rękojmia (10% sumy oszacowania), to rodzaj zabezpieczenia na wypadek, gdyby zwycięzca licytacji nie wpłacił sumy, którą wylicytował za daną nieruchomość. Wadium musi być wpłacone minimum jeden dzień przed licytacją. Jeśli jej nie wygrasz zostanie Ci komornicza, a kredyt hipotecznyNa co dzień pracuję jako Ekspert Kredytowy. Umówmy się na spotkanie, wspólnie określimy strategię finansowania nieruchomości pochodzącej z licytacji komorniczej (kredyt hipoteczny, wkład własny, proces itd.). Pamiętaj, że zakup mieszkania, czy też domu z licytacji komorniczej to skomplikowana forma zakupu. I dlatego właśnie jestem tutaj i pomogę Ci ze wszystkimi się na zakup mieszkania z licytacji komorniczej, zastanów się czy masz środki na finansowanie takiej transakcji? Jeśli masz gotówkę, nie ma problemu, co zrobić jednak w sytuacji kiedy brak ci zasobów finansowych, a koniecznie chcesz kupić tę nieruchomość? Masz mało czasu na sfinalizowanie operacji, musisz wziąć pod uwagę, że niestety tylko ograniczona ilość banków chce finansować zakup nieruchomości pochodzących z licytacji komorniczych. Zdarza się, że banki wymagają zabezpieczenia na innej nieruchomości należącej do klienta. Nie martw się, konieczność zabezpieczenia na innej nieruchomości ma przeważnie charakter czasowy, gdyż po nabyciu nieruchomości jest możliwość przeniesienia zabezpieczenia na zakupioną nieruchomość na pod uwagę, że banki nie pożyczą Ci całej kwoty potrzebnej na zakup mieszkania. Wymagają, abyś miał zazwyczaj 10-20% wkładu własnego. Tak więc takie kredytowanie może być realne na poziomie około 80%. Starając się o kredyt musisz posiadać zdolność kredytową. Niektóre banki deklarują, że klient przed przystąpieniem do licytacji, otrzyma wstępną decyzję kredytową. Jest to bardzo pomocne i pozwala ustalić maksymalną ofertę podczas licytacji i poziom zaangażowania własnych środków. Oczywiście każdy bank wymaga dostarczenia listy wymaganych dokumentów, które są niezbędne do przyznania kredytu. Poza standardowymi dokumentami ważne, abyście posiadali również:operat szacunkowy nieruchomości,postanowienie o przebiciu w przypadku licytacji wraz podaniem terminu zapłaty, numeru rachunku, na który powinna być dokonana wpłata,protokół z licytacji komorniczej,numer księgi wieczystej,potwierdzenie wpłaty Kupując mieszkanie na licytacji komorniczej, nie udajesz się do notariusza, aby spisać akt notarialny (brak związanych z tym kosztów). Podstawą nabycia jest tzw. “przybicie”, czyli uprawomocniony dokument od komornika. Na podstawie tego dokumentu można zmienić wpisy w księdze Decydując się na zakup nieruchomości z licytacji komorniczej i kredyt hipoteczny musisz pamiętać o: 1. wadium czyli wartości z wyceny nieruchomości, 2. wkład własny, czyli ewentualna dodatkowa wpłata środków poza kredytem, 4. podatek PCC 2% od wartości transakcyjnej, 5. prowizja lub inne koszty startowe kredytu, 6. wycena nieruchomości ok. 500 PLN, 7. ubezpieczenie nieruchomości ok. 0,08% od wartości ubezpieczanej, 8. zmiany w księdze wieczystej w dziale II (200 PLN), wpis w dziale IV (200 PLN), 9. PCC3 od ustanowienia hipoteki 19 wygląda licytacja mieszkania?Licytacja zawsze odbywa się w formie ustnej i ma charakter otwarty. Prowadzona jest przez komornika, nad którym nadzór prowadzi sędzia. Zawsze rozpoczyna od przypomnienia wszystkich informacji, które są najistotniejsze dla tej licytacji, podając cenę wywołania i minimalną wysokość postąpienia, a następnie wzywa do licytowania. Minimalna wartość przebicia oferty w czasie licytacji komorniczej to 1 proc. sumy oszacowania mieszkania. Komornik zawsze wzywa trzykrotnie do przebicia, jeśli to nie nastąpi licytacje wygrywa ostatni licytant, który zaproponował najwyższą kwotę. Sędzia, który czuwał nad prawidłowością licytacji, wydaje postanowienia o przebiciu. Musi się ono uprawomocnić. W przypadku licytacji nieruchomości, po dokonaniu zapłaty przez licytanta, sąd wydaje postanowienie o przesądzeniu do mieszkania po licytacji komorniczej Świetnie, jeśli wprowadziłeś w życie wszystkie moje wcześniejsze rady, mogę Ci tylko pogratulować. Jeśli to, ty jesteś szczęśliwym zwycięzcą licytacji, musisz uiścić wylicytowaną przez Ciebie kwotę nabycia nieruchomości (pomniejszoną o wpłacone wadium), gdy rzeczone postanowienie się uprawomocni. Pieniądze trzeba wpłacić na rachunek depozytowy sądu w ciągu 14 dni. Zaoszczędziłeś pieniądze, przed Tobą etap urządzania nowego jeśli okaże się, że lokal jest nadal zamieszkany, a jego lokatorzy absolutnie nie mają zamiaru się wyprowadzić. Na dzień dzisiejszy po wygraniu prowadzonej przez komornika licytacji i wpłaceniu na rachunek depozytowy sądu zadeklarowanej kwoty (pomniejszonej o wpłacone na wstępie wadium) sąd wydaje tzw. postanowienie o przysądzeniu własności. Po uprawomocnieniu dokument ten nie tylko potwierdza prawo własności do nieruchomości, ale też stanowi tytuł wykonawczy, niezbędny np. do tego, by komornik mógł rozpocząć ewentualną eksmisję poprzednich lokatorów (gdyby nie chcieli oni opuścić lokalu dobrowolnie). Jak więc rozpocząć całą procedurą eksmisji niechcianych gości? Co wtedy zrobić? O tym w kolejnym z licytacji komorniczej a lokatorzy Niestety, musisz rozpocząć postępowanie eksmisyjne, czyli złożyć pozew o usunięcie z lokalu osób nieuprawnionych do jego zajmowania. Oznacza to rozpoczęcie procesu cywilnego z każdym mieszkańcem mieszkania, którego jesteś właścicielem. W pozwie musisz ująć dane wszystkich lokatorów zajmujących Twoje mieszkanie, wspólnie z dotychczasowym uprawnionym, tzn. właścicielem. Jeśli tego nie uczynisz, sąd nie będzie mógł eksmitować osób, których nie wskazałeś. Bądź przygotowany na to, że jeśli dotychczasowi mieszkańcy nie będą mieli gdzie się wyprowadzić, bądź nie przysługuje im prawo do mieszkania socjalnego, to Ty będziesz musiał zapewnić im lokal zastępczy bądź z nas pamięta, że kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, osoby niepełnosprawne, nieletnie, emeryci i renciści korzystający z pomocy społecznej, bezrobotni mogą zgodnie z prawem zajmować mieszkanie, które do ciebie należy. I będzie to trwało do momentu, aż gmina nie zapewni im lokalu zastępczego. W najgorszej sytuacji może to trwać nawet kilka lat. Wiem, w tym momencie Twoje emocje sięgają zenitu. Pamiętaj jednak, ze nigdy nie wolno przeprowadzać Ci eksmisji na własną rękę. Jest to tylko i wyłącznie prawo komornika. W okresie między 1 kwietnia a 31 października może on skierować mieszkańców lokalu do tzw. pomieszczeń tymczasowych, noclegowni lub schronisk – przez pozostałą część roku nadal wolno zajmować im kupione przez Ciebie na licytacji W Polsce obowiązuje zakaz eksmisji na bruk!Licytacje komornicze cieszą się coraz większą popularnością, mieszkanie można zakupić w cenie dużo niższej niż cena rynkowa. Jednak przystępując do licytacji zawsze należy ustalić ile maksymalnie chcemy przeznaczyć na zakup lokalu, i tylko tego należy się trzymać. Kupując mieszkanie z licytacji zawsze trzeba uwzględnić, że prawdopodobnie będzie wymagać remontu. I proszę mi wierzyć, nie zawsze są to tylko kosmetyczne poprawki. Z mojego doświadczenia wiem, że czasami należało wymienić po prostu jak już wcześniej pisałam dla wielu inwestorów największym problem w kontekście zakupu mieszkania z licytacji, są lokatorzy, którzy nie chcą się wyprowadzić a potrafią zatruć życie nowemu właścicielowi na długi czas. I jest to moralnie trudny wątek. Niewielu z nas wie o tym, że dłużnicy mają bowiem prawo składać zażalenia na kolejne decyzje sędziego sprawującego nadzór nad licytacją: najpierw na postanowienie o udzieleniu przybicia (wygrana w licytacji), a potem na postanowienie o przysądzeniu własności (pomimo uregulowania przez nowego właściciela całej kwoty). Wydłuża to znacznie czas W Polsce obowiązuje zakaz eksmisji na bruk! Zespół eXmiter, to wykwalifikowana grupa windykatorów,negocjatorów i detektywów ze wsparciem prawnym, którzy starają się znaleźć rozwiązanie dla dobra wszystkich stron. Mieszkanie z licytacji komorniczej, fot. Zakup mieszkania z licytacji komorniczej na pierwszy rzut oka wydaje się świetną okazją. Cena nieruchomości nabytej tą drogą jest zwykle sporo niższa od jej wartości rynkowej. Dlatego zarówno ci, którzy chcą ulokować wolne środki, jak i fliperzy, którzy kupują taniej, aby szybko drożej sprzedać, chętnie przeglądają ogłoszenia komorników. Coraz częściej w ich kierunku spoglądają również prywatne osoby, szukające lokum do zamieszkania. Czy faktycznie to atrakcyjna opcja dla każdego? Na co uważać, by zamiast transakcji życia nie wpaść w sporą pułapkę? Zakup mieszkania od komornika — krok po kroku Licytacja komornicza to sprzedaż publiczna, która przypomina aukcję. Jej przedmiotem jest zazwyczaj majątek dłużnika, który nie był w stanie spłacić swoich zobowiązań. Może wziąć w niej udział praktycznie każdy, kto wpłaci rękojmię (poza dłużnikiem, jego rodziną i komornikiem). Wygrywa ten, kto da więcej. Ale po kolei. Skąd się biorą mieszkania na licytacjach komorniczych Gdy ktoś nie spłaca swoich długów, musi się liczyć z tym, że do jego drzwi zapuka komornik i zażąda uregulowania należności. Gdy nie wystarczy wezwanie do zapłaty, rozpoczyna egzekucję. Zwykle pierwszym etapem jest zajęcie wynagrodzenia czy środków na rachunku bankowym, potem spienięża ruchomości, a licytacja mieszkania to ostatni krok. ZOBACZ: Mieszkanie na rynku wtórnym. Jak kupić? Nieruchomości ze względu na swoją wartość są zajmowane przez komornika zazwyczaj w związku ze sporym zadłużeniem, niemożnością spłaty kredytu hipotecznego, ale również sporem związanym z podziałem majątku przy rozwodzie, czy bankructwem firmy. Nie zawsze jest to więc lokal w kiepskim stanie, w szemranej okolicy, a całkiem często zdarzają się mieszkania naprawdę atrakcyjne. Trzeba zatem szukać takich licytacji komorniczych, w których naprawdę warto wziąć udział. Jakie są etapy egzekucji komorniczej z nieruchomości? Zanim komornik wkroczy do akcji, wierzyciel musi wyczerpać inne możliwości odzyskania długu. Dopiero gdy nie przyniosą one efektu, może wystąpić z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Prowadzi je komornik pod nadzorem sądu. Po wszczęciu postępowania, komornik daje dłużnikowi możliwość uregulowania zadłużenia — w ciągu 2 tygodni od dnia doręczenia wezwania. Jeśli nie ma z czego ściągnąć należności, zajmuje nieruchomość. Ten fakt wpisywany jest do księgi wieczystej. Od tej pory właściciel nie może już samodzielnie sprzedać mieszkania ani go nikomu darować. Następny etap to przygotowanie opisu i oszacowanie wartości nieruchomości. Robi to biegły sądowy na zlecenie komornika. 2 tygodnie po uprawomocnieniu się oszacowania, można opublikować ogłoszenie. Mieszkanie z licytacji komorniczej — gdzie szukać ogłoszeń? Najpóźniej dwa tygodnie przed planowaną datą licytacji komornik ma obowiązek podać do publicznej wiadomości informację o zamiarze jej przeprowadzenia. Zwykle jednak robi to dużo wcześniej, publikując stosowne obwieszczenie. Wskazuje w nim termin i miejsce licytacji komorniczej oraz szczegóły dotyczące jej przedmiotu — dokładny opis nieruchomości, cenę wywoławczą i wysokość wadium, czyli rękojmi, którą należy wpłacić, aby przystąpić do licytacji. Zazwyczaj wskazuje również terminy, w których mieszkanie można obejrzeć oraz miejsce, gdzie można zapoznać się z dokumentacją dotyczącą postępowania egzekucyjnego. Gdzie tego szukać? Obowiązkowe miejsca publikacji obwieszczenia to: właściwy miejscowo sąd — strona internetowa i tablica ogłoszeń,urząd gminy, w której znajduje się nieruchomość — strona internetowa i tablica ogłoszeń,poczytny dziennik lokalny, prasa ogólnopolska,strona internetowa Krajowej Rady Komorniczej. Trzy pierwsze miejsca odwiedzamy, gdy szukamy nieruchomości w konkretnej stronie prowadzonej przez Krajową Radę Komorniczą, znajdziemy wszystkie obwieszczenia z całej Polski i to miejsce polecamy najbardziej. Licytacja komornicza mieszkania — jak się przygotować? Kiedy znajdziemy interesujące ogłoszenie, zacznijmy od skontaktowania się z komornikiem i wypytajmy go o szczegóły. Jeszcze lepiej po prostu udać się do kancelarii i przejrzeć dokumenty. To, na co szczególnie trzeba zwrócić uwagę, to data sporządzenia operatu szacunkowego. Bywa on nieaktualny, przez co wartość nieruchomości w nim wskazana, może istotnie odbiegać od wartości rynkowej — zarówno na naszą korzyść, jak i wręcz przeciwnie — a przecież nie chcemy przepłacać. Porównajmy zatem cenę wywoławczą z cenami rynkowymi. Warto również obejrzeć mieszkanie, bo po pierwsze od czasu wyceny, jego stan mógł się mocno znacząco zmienić, a po drugie będzie nam łatwiej ocenić, jakich kosztów remontu musimy się spodziewać. Drugi ważny dokument to księga wieczysta nieruchomości — szczególnie dział III i IV, gdzie umieszcza się wpisy o obciążeniach, ograniczeniach rozporządzania nieruchomością i inne prawa, roszczenia czy hipotekę. Niektóre mogą wręcz zdyskwalifikować ofertę (dożywocie, dzierżawa, służebność), inne utrudniają zaciągnięcie kredytu. Ostatni ważny element to sprawdzenie, czy w licytowanym mieszkaniu pozostają lokatorzy. Jeśli tak, sprawdźmy, czy nie jest to na przykład rodzina wielodzietna, ktoś obłożnie chory lub niepełnosprawny, bo może być trudno się ich pozbyć. Porozmawiajmy z komornikiem na ten temat, a jeszcze lepiej z samym właścicielem, oglądając mieszkanie. Wbrew powszechnie panującej opinii większość z nich chce jak najszybciej mieć sprawę za sobą i uwolnić się z długu, więc chętnie współpracuje. Zapytajmy przynajmniej, czy mają dokąd pójść po sprzedaży mieszkania. Gdy na tym etapie nic nie budzi naszych wątpliwości i dysponujemy odpowiednimi środkami, możemy przystąpić do przetargu. ZOBACZ TAKŻE: Czym jest mieszkanie komunalne? Licytacja komornicza — jak przebiega? Aby wziąć udział w licytacji, musimy najpierw wpłacić wadium. To rękojmia na pokrycie kosztów egzekucji. Wysokość wadium określona jest w ogłoszeniu i zwykle jest to 10% ceny wywoławczej. Gdy wygramy, kwota ta zostanie odliczona od wylicytowanej ceny, gdy przegramy — otrzymamy ją z powrotem. W pierwszej licytacji cena wywoławcza nieruchomości wynosi ¾ oszacowanej wartości. Jeśli nikt się nie zgłosi do licytacji, wierzyciel ma prawo sam nabyć nieruchomość po cenie wywoławczej. Gdy się na to nie zdecyduje, ogłaszana jest druga licytacja, ale tym razem cena wywoławcza jest jeszcze niższa — wynosi ⅔ wartości. Licytacja odbywa się publicznie, w sądzie wskazanym w obwieszczeniu. Uwaga! Czasem w sądzie przed rozpoczęciem licytacji pojawiają się osoby, które proponują innym określone kwoty za odstąpienie od niej. To sprawia, że osoba naprawdę zainteresowana zakupem jest gotowa zaproponować im to samo, tylko w wyższej kwocie. Tymczasem to dla tych pierwszych to po prostu łatwy sposób na szybki zarobek i wcale nie zamierzają licytować. Nie dajmy się nabrać. Po rozpoczęciu licytacji komornik przypomina, co jest jej przedmiotem, jaka jest cena wywoławcza i wadium, jaki będzie termin uiszczenia należności oraz ewentualnie, jakie zaległości i prawa obciążają nabywcę bez zaliczenia na cenę nabycia. Licytanci ustnie podają swoje propozycje, czyli postąpienia. Kwota, o którą można przebijać, nie może być niższa niż 1% ceny wywoławczej (zaokrąglona dla ułatwienia do pełnej kwoty). Każde postąpienie jest potwierdzane przez komornika, a następnie trzykrotnie wzywa on do przebijania ostatniej oferty. Licytant, który da najwyższą i nie zostanie przebity — wygrywa. Możliwy jest też udział w licytacji mieszkania jednego licytanta. Nad przebiegiem licytacji czuwa przedstawiciel sądu, a całość jest rejestrowana. SPRAWDŹ: Mieszkanie od komornika Kolejny etap licytacji to postanowienie o przybiciu, czyli potwierdzenie, kto i za ile wylicytował dane mieszkanie. Po jego uprawomocnieniu sąd wzywa zwycięzcę do zapłaty reszty należności na rachunek depozytowy sądu. Zazwyczaj daje on na to 14 dni, ale w wyjątkowych sytuacjach okres ten można wydłużyć do miesiąca. Teoretycznie więc trzeba się liczyć z koniecznością szybkiej wpłaty, w praktyce na wezwanie czeka się czasem kilka miesięcy. Po uiszczeniu należności (wylicytowana kwota pomniejszona o wadium) sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności i umieszcza się stosowny wpis w księdze wieczystej. Na tym kończy się licytacja komornicza mieszkania. I co dalej? Jak widać, sama procedura zakupu nie jest szczególnie skomplikowana. Pod warunkiem oczywiście, że upewnijmy się, co kupujemy i dysponujemy wystarczającymi środkami finansowymi. Teoretycznie można próbować posiłkować się kredytem hipotecznym, ale banki niezbyt chętnie przyznają je, kiedy w księdze wieczystej są jakieś obciążenia, a poza tym, biorąc pod uwagę dość skomplikowane procedury bankowe i krótki czas na wpłatę, decyzję o przyznaniu kredytu (promesę) warto by było uzyskać przed przystąpieniem do licytacji. To może być trudne. Tymczasem, gdy mimo wygranej nie zdążymy z wpłatą, nie tylko nie odzyskamy wpłaconego wadium, ale nie będziemy mogli wziąć udziału w kolejnej licytacji. Przed zakupem bezwzględnie trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz zajrzeć do księgi wieczystej, żeby po fakcie nie zaskoczyły nas obciążenia w postaci prawa najmu, dożywocia czy niezapłacone podatki. Komornik powinien o nich poinformować, ale nie zaszkodzi się upewnić i rozwiać wszelkie wątpliwości. Znając prawdziwą wartość nieruchomości i przewidywany koszt remontu, łatwiej będzie ocenić, jaka kwota zakupu będzie opłacalna i do jakiej kwoty warto licytować. Wtedy nie poniosą nas emocje podczas aukcji. Ostatnia kwestia, która może być pułapką, to lokatorzy. Często bowiem się zdarza, że licytowane jest mieszkanie, które nie zostało opróżnione. Jako nowy właściciel możemy z nimi oczywiście zawrzeć umowę najmu i pozwolić im w nim pozostać za określoną opłatą. Jeśli jednak zamierzamy sami w kupionym na licytacji mieszkaniu zamieszkać lub mamy wobec niego inne plany, a nie wiemy nic o lokatorach, sporo ryzykujemy. Samodzielnie pozbyć się ich nie będziemy mogli, a przekonanie ich do tego, aby wyprowadzili się dobrowolnie, może być trudne. Nasza przygoda z komornikiem wówczas się nie skończy, ale teraz to my będziemy jego klientem. Licytacja komornicza mieszkania z lokatorami Teoretycznie w momencie uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności zyskujemy jednocześnie tytuł wykonawczy, czyli podstawę do podjęcia przeprowadzenia eksmisji przez komornika. Pamiętajmy jednak, że w obecnym stanie prawnym nie ma możliwości eksmisji na bruk. Gdy zaś lokatorom przysługuje prawo do lokalu socjalnego musimy poczekać, aż gmina udostępni im taki lokal. Uprawnione do nich są kobiety ciężarne, dzieci, osoby niepełnosprawne, bezrobotne, obłożnie chore oraz inne korzystające z pomocy opieki społecznej. Lokali tych jest jednak niewiele, zatem może to potrwać latami. Zgodnie z przepisami obowiązuje również okres ochronny — komornik może działać tylko w okresie od kwietnia do listopada, a w pozostałym czasie lokatorzy mają prawo pozostawać w mieszkaniu nawet bez tytułu prawnego do tego. Dodatkowo specustawa związana z pandemią COVID-19 wstrzymała wszystkie egzekucje do 90 dni po odwołaniu stanu zagrożenia lub epidemii. Nikt nie wie, ile ona potrwa. Dlatego zachęcamy, aby jeszcze przed przystąpieniem do licytacji dowiedzieć się, czy lokatorzy mają się gdzie wyprowadzić, czy raczej trzeba się spodziewać trudności i wówczas dwa razy się zastanowić. Trzeba się też liczyć z tym, że licytacja takiego lokalu będzie obciążona sporym ładunkiem emocjonalnym. Podsumowując, zakup mieszkania na licytacji komorniczej może być sporą okazją, bo cena takiej nieruchomości jest zwykle przynajmniej o 30% niższa od cen rynkowych. Samo patrzenie na cenę może być jednak ryzykowne. Trzeba zatem dokładnie sprawdzić, co nas czeka po zakupie, jakie będą dodatkowe koszty oraz czy prawo własności będzie równoznaczne z możliwością użytkowania mieszkania.

zakup mieszkania od komornika krok po kroku